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9월 6일 국회 백작 토론문(공동주택 문제점과 대안)  
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작성자
MOOM
작성일 13-10-04 23:52 조회 2,993 댓글 0
 
공동주택 문제점과 대안
 
, 무엇이 문제인가?
 
 
1) 정책실패
얼마 전 경기도 모 지역에서는 동대표 회장이 목을 매 자살하는 사건이 발생하였습니다. 그 이유는 관리비 횡령금 약 13천만 원이 들통 났기 때문으로 추정됩니다. 해당 회원님께서 이제는 우리 아파트의 모든 문제를 덮기로 했다.’고 울먹이면서 말씀하십니다. ‘아직도 재판이 어려건 남아 있어서 오늘도 법원에 가야 한다.’고 하시면서요.
 
공동주택 문제를 사적 영역이기 때문에 시장기능에 맡기는 것이 좋다고 주장하는 분들이 일부 있습니다. 시장경제는 우수한 제도이기는 하지만 완벽하지는 않습니다. 그냥 놓아두면 어떤 사람이 이익 추구행위가 공익을 해치거나 다른 사람에게 피해를 주는 행위가 너무 많이 발생하기 때문에 정부는 시장기능이 제 기능을 발휘할 수 있도록 보완해 주게 됩니다.
법은 사회 안정을 최우선 목표로 만드는 것이 원칙입니다. 그러나 주택법시행령 등에는 많은 부분에서 업자들의 이익을 추구하고 다수 입주민들의 재산권을 보호하거나 권리를 보장하는 규정은 미흡하기 짝이 없습니다. 공동주택의 비리가 만연한 것은 법을 대충 만든 정부의 정책 실패에 있다고 할 수 있습니다.
 
2) 가칭 공동주택 분쟁 중재원
 
시장기능을 잘 활용해서 공익목적을 달성할 수 있는 시스템을 구축해 낸다면 시장기능과 정부기능의 장점만을 잘 융합하여 비리예방, 사회통합, 물가안정, 건물의 장수명화, 그리고 주거문화의 현신 등과 같은 목표를 보다 효율적으로 달성할 수 있다고 봅니다.
 
현실적으로 실효성이 없는 공동주택 분쟁 조정위원회같은 기구를 활성화 하고자 하는 의견이 있는데요. 이 기구는 어느 한쪽이 거부하면 조정도 무력화되고, 이미 감정이 극에 달한 상태에서는 분쟁 조정이 현실적으로 어렵습니다. 따라서 상사 중재원 같은 조정기구를 설립(가칭 공동주택 중재원’)이 절실합니다. 현재 아파트에서의 분쟁은 대부분 법원의 판단이 끝나야 싸움이 종료되고 있습니다. 그 기간이 무려 16개월 안 밖으로 지칠 대로 지치고 그 비용 또한 만만치 않습니다. ‘공동주택 중재원같은 기구에서는 1심 재판과 같은 효력으로 30일 이내에 중재를 마치고 그 결과에 불복하면 재심 청구가 가능하도록 하면 좋을 듯합니다.
 
3) 회계감사
 
회계 감사를 매년 의무화 한다는 주장을 하고 있는데요. 회계 감사의 경우 비리를 저지르는 사람들이 의뢰를 하고 있고, 회계기준도 마련된 곳은 서울시뿐입니다. 본인은 2011년 초부터 서울시 회의에 참석하여서 회계기준부터 만들자고 제안을 했고 서울시는 회계 기준을 마련하여 현재 관리규약 준칙에 적용을 하였습니다. 먼저 원칙부터 정하는 것이 순서라고 보여지고 입대의가 의결만 하면 명절 떡값이나 동대표 친인척 경조사비용을 맘대로 지급해도 처벌규정하나 없는 현 시점에서는 매년 회계감사를 해서 무엇을 얻겠다는 것인지 이해가 안 됩니다.
회계감사도 잘못 된 점이 발견되었을 때는 제제가 가능해야 실효성이 있는 것입니다. 또한 수 십 년 동안 공인 회계사 감사가 사실상 비리를 합리화 하는데 악용된 것이 사실이고 그 부분에 대한 대책은 없고 회계감사만 의무화 한다니 탁상공론이 얼마나 현실성이 없는지 방증하고 있다고 보여 집니다. 따라서 회계 감사는 그 절차가 합리적이었는지를 확인하는 업무감사와 회계처리가 투명하였는지를 검사하는 회계감사로 나누어 보고서를 작성해야 합니다. 회계감사는 공인 회계사도 할 수 있고 시민단체나 이해관계가 있는 단체가 합동 감사 반을 구성하여 객관적이고 투명한 감사를 할 수 있는 방안이 검토되어야 합니다.
 
4) 회계장부 보관
 
회계장부를 5년 동안 보관하지 않으면 과태료를 부과한다고 하는데요. 실제로 서울시 감사에서도 회계장부를 폐기처분한 곳이 있었습니다. 인수인계 규정이 있기는 하지만 누가 분실했는지도 불분명하고 처벌 규정도 없었는데요. 과태료 500만 원정도 부과하는 게 현실성이 없어 보입니다. 현명한 사람들이라면 비리로 형사처벌 받고 손해배상을 하는 것 보다 과태료 500만 원을 납부 하는 게 이익 아닐까요? 따라서 회계 장부 보관절차는 10년으로 하는 것이 타당하다고 보여집니다.
 
5) · 수탁관리 계약
 
위탁관리 계약기간을 3년으로 정한 시행령 규정은 시장경제 국가에서는 절대로 있어서는 안 되는 입법행위로 지탄받아 마땅합니다. 위탁관리 하면서 재계약하면 6년인데 사실상 내가 나의 비리가 있는지 회계 감사를 의뢰 한다는 게 현실성이 있는 개선책일까요? . 수탁 계약서 또한 입주민 보다는 위탁관리 업체에 유리한 조항이 많고 위탁관리 업체와 입대의가 불법행위로 계약이 될 경우에는 입주민들은 그 계약을 해지할 수 있는 방법이 전혀 없다는데 가장 큰 문제점입니다. 위탁관리 해지는 입대의만 할 수 있으므로 표준 계약서를 마련하여 불법행위가 명백할 경우 입주자 과반 수 동의로 해지가 가능하도록 해야 합니다.
 
6) 위탁관리 업체와 주택관리사 처벌규정
 
위탁관리 처벌 규정은 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우라고 되어 있어 결국 법원의 판결을 약 16개월 동안 받아야 하는 문제점이 있어서 현실적으로 처벌규정이 없는 거나 다름없습니다. 주택관리사의 경우 법원의 100만 원 이상의 처벌을 받으면 자격이 취소되지만 과태료 500만 원을 받아도 자격증이 정지되거나 취소되지 않는 것은 사실상 처벌하지도 않고 문제를 야기해도 그 업무를 계속할 수 있다는 것은 아파트 비리를 양산하겠다는 취지로 이해 할 수밖에 없습니다.
경북 구미 시에서 발생한 사건을 살펴보면 주택관리사의 경우 ‘98년부터 현재까지 약 15년 동안 주택관리사 자격증만 시청에 배치신고를 하고 월 1회 동대표 회의 때만 출석하여 월 70만원 씩 수령해간 사실이 있었는데요. 국토부에서는 자격 취소 사안이 아니라고 하여서 현재 시정 명령만 내렸습니다. 법을 공무원들이 해석을 달리할 수 있도록 만들어 사실상 법 88조를 다르게 해석하여 주택 관리업자나 해당 주택관리사는 아무런 제재를 받지 않았습니다. 이런 사실이 법 위반이 아니라면 앞으로 주택관리사 고용은 월 70만 원 씩만 지불해도 문제가 없다는 것을 국토부가 인정한 것으로 아파트 관리비는 줄어들 것이 분명하고 선진화는 앞당겨 질 수 있을 것으로 기대가 됩니다.
 
7) 장기수선 충담금
장기수선 충담금의 경우 구분 소유자들이 매달 적립하는 돈입니다. 그러나 주택법에서는 입주자 대표가 의결로 수십억 원을 집행해도 된다고 규정하여 한탕주의의 대상이 되었습니다. 구분 소유자들의 동의 없이 장기수선 충담금을 사용할 수가 있는지 여부는 집합 건물학회나 민법을 이해하는 학자들한테 자문을 구하면 얼마나 어리석은 법령인지를 금방 알 수가 있습니다.
장기수선 충담금을 수선 계획에 따르지 않을 경우 입주자 대표회장한테 과태료 1000만 원을 부과하고 있어서 멀정한 배관 공사나 승강기 교체공사를 해야 하는 경우도 있습니다. 또한 주택관리사가 해고 될 경우에는 장기수선 계획을 이행하지 않았다는 이유로 과태료를 부과해 달라는 신고를 하는 경우도 비일비재하여서 보복의 수단으로 악용되고 있는 실정입니다. 이 제도는 전형적인 탁상공론에서 나온 정책입니다. 유지 보수를 잘하면 10년 만에 교체를 해야 하는 부분을 15년 이상 사용할 수 있도록 행정지도로 유지보수가 철저하게 이루어지도록 정책을 수정할 필요가 있습니다. 최근 경기도 모 지역에서는 장기수선 충담금을 전용하였다는 이유로 과태료 1000만 원을 부과 하였으나 법원에서 법에 이행을 하지 않는 경우만 과태료를 부과한다는 규정이 있을 뿐 전용한 경우 과태료를 부과하는 행위는 부당하다는 판결도 있어서 법이 얼마나 허술한지를 보여주는 전형적인 사례라고 할 수 있습니다.
 
 
8) 캐피탈 할부공사
 
요즘도 유행하는 사업 중 하나가 캐피탈 할부공사입니다. LED 교체 공사나 자동문 교체공사를 아파트에 돈이 없으면 관리비 통장을 담보로 대출을 받아서 공사를 시행하고 입주자들한테 아무런 동의 없이 관리비로 부과하고 있습니다. 이런 행위야 말로 떼법 중 떼법입니다. 집수리 비용은 반드시 구분 소유자들이 부담으로 시행해야 함에도 불구하고 세입자 소유주 구분도 하지 않고 아무런 설명도 없이 매달 일정금액의 원리금 상환을 입주자들에게 부담시키고 있는 행위는 주택관리사 제도나 위탁관리 제도의 무용론을 뒷받침해주는 좋은 사례라고 볼 수 있습니다. 이 경우 입주자가 부당 이득금 청구 소송을 하게 되면 결과적으로 관리비를 더 걷어서 지불하게 되어 있어서 내가 나 한테 소송을 하는 결과를 초래하는 황당한 결과가 나옵니다. 이런 불법 사례를 국토부가 어떻게 처리하는지 관심을 가지고 지켜보겠습니다.
 
 
9) 하자보수
 
아파트 비리 중 3년차 하자 보수가 제일 큰 비중을 차지하고 있습니다. 위탁관리 계약 기간을 3년으로 하는 취지가 원활한 하자보수라는 주장이 있는데요. 본인이 거주하던 경기도 모 아파트에서는 입주 초기에 건설사가 위촉한 위탁관리 업체가 구분 소유자들의 채권양도 없이 직업 동대표들과 건설사가 짜고 약 80억 원으로 추정되는 1·2·3년차 하자 합의를 해 버렸습니다. 본인은 공사 중지 가처분 소송을 하였지만 기각 되었고 재판부는 구분 소유자 동의 없이도 합의가 가능하다는 판결을 하는 등 공동주택 관련법이 이해 관계자들이 입장에 따라서 해석을 달리 할 수 있다는데 경악을 금치 못하고 있습니다.
 
그 후 위탁관리 업체가 교체되고 직업 동대표들도 대 부분 교체되어 5년차에 3년차 하자 합의가 불법적이어서 3년차와 5년차 하자에 대한 소송을 진행 중에 있습니다. 상당수 아파트가 직업 동대표들이 장기 집권 하면서 불법적으로 합의를 하고 공소시효를 도과시켜 건설사에 이득을 주어도 처벌받지도 않고 입주민들의 재산권만 침해당한 것입니다. 재벌 건설사의 불법행위는 처벌 조항이 없다는 것도 상당한 문제점이 아닐 수 없습니다.
 
하자이행 증권을 건설사와 짜고 도래하지도 않은 증권을 내준 사례가 아주 많습니다. 물론 재판을 하면 그 증권을 돌려받을 수도 있지만 재판을 할 수 있는 당사자능력은 불법 행위를 자행한 입주자대표회의만 있습니다. 동대표들이 장기집권하면 소송도 못하고 피해 회복이 불가능합니다. 따라서 불법행위에 대한 건설사와 동대표들의 강력한 처벌규정이 필요합니다.
 
현재의 하자 보수 보증금을 공사금액의 3%에서 10%로 인상을 하고 소송보다는 하자 보수를 해주되 하자 보수가 불가능한 부분은 증권으로 찾아 올 수 있도록 개선되어야 합니다. 현재의 물가 수준이나 하자금액을 감안하면 건설사에 일방적으로 유리하게 되어 있는 구조를 입주민들의 재산권이 보호되는 쪽으로 개선되어야 하는 것입니다.
 
10) 선거 관리 위원회
 
아파트 소송사건 중 선거관련 건이 가장 많습니다. 선거 관리 위원회를 동대표 회장이나 관리소장, 노인회장, 부녀회장이 위촉하도록 되어있어서 이들이 의기투합되면 해당 아파트는 분쟁이 수년 동안 지속됩니다. 고소고발이 무려 100여건이나 발생한 아파트도 있습니다. 선거관리 위원회를 아파트 운영 위원회같은 명칭으로 변경하고 그 운영위원 선출은 동대표가 선출하는 동에서 주민들이 반상회 등의 모임에서 추천하는 쪽으로 개선하면 자연스럽게 주민 참여도 높일 수도 있고 자기 동에서 선출된 대표를 부당하게 해임하는 경우도 줄일 수 있으며, 관리주체의 불법 부당한 행위에 대하여 견제를 할 수 있는 입주민 모임으로서 이웃 간 소통이 이루어져 층간 소음 문제도 어느 정도 해결될 수도 있다고 봅니다.
 
현재의 입주자 대표회의의 불법 부당한 행위는 입주민들의 입장에서는 증거를 그들이 독점하고 있는 관계로 고발도 할 수 없고 해임도 할 수 없는 상황이어서 갈등만 부추기는 상황이 되고 말았습니다.
 
11) 처벌규정
 
요즘 공동주택 비리가 사회적 이슈가 되자 일부 의원입법으로 500만 원 이하의 과태료를 부과한다는 기사를 보고 한숨만 나옵니다. 현장을 몰라도 너무 모르는 분들이 입법을 하고 있다고 생각됩니다. 수 천만 원, 수억 원을 해먹고 과태료 500만 원 부과하는 경우 대부분 입주자 대표회의에 부과를 하게 됩니다. 이는 입주민들에게 과태료를 부과하는 결과로 현실성이 없는 규정들입니다.
입주자 대표회의 과반수 의결만 할 수 있으면 아파트의 모든 재산권을 맘대로 해도 되는 주택법의 규정들은 사심을 가지고 덤벼드는 사람들한테는 절호의 기회이고 자영업보다 나은 황금알을 낳는 사업 아이템으로 부상하기에 이르렀습니다.
 
12) K-APT와 서울시 공동주택 통합마당
 
주택관리사협회가 운영하고 있는 K-APT (www.k-apt.go.kr) 는 폐쇄하여야 합니다. 관리비 비교를 차지구 평균 가격만 나열하여 현실성이 없는 사이트를 만들어 놓고 특정 이권단체에 국민의 혈세를 낭비하고 있습니다. 또한 입찰 공고문을 주택관리사만 아이디를 독점하고 있어서 위탁관리 업체 입찰 공고를 못하는 경우도 많고 직원 등을 통하여 K-APT 아이디를 알아내어 공고문을 게시할 경우에는 개인정보 보호법위반 등으로 고소를 하는 등 부작용이 많아 공정한 룰이 배제되는 현상이 계속되고 있습니다. 이권단체 당사자가 심판을 보고 선수로 뛰는 황당한 공동주택 관리문화는 배척되어야합니다.
 
서울시 공동주택 통합마당(openapt.seoul.go.kr)의 경우에는 입찰 서류나 공사 견적서, 계약서 등을 모두 업로드하여 서울시 모든 아파트에서 공유할 수 있어서 공사비 부풀리기를 사전에 예방할 수 있는 자료실이 되었습니다. 서울시 공동주택 통합마당을 법으로 활용할 수 있게 강제하는 것이 국민의 혈세도 줄일 수 있고 입주민들의 참여를 높여 비리를 예방하는데 도움이 될 수 있다는 생각이 듭니다.
 
 
, 개선방향
 
1) 법을 다르게 해석할 여지
 
입주민들이 유일하게 할 수 있는 행위는 일부 직업 동대표들이나 비리를 저지르는 위탁관리업체, 주택관리사를 추방하거나 사법기관에 신고를 하는 것뿐입니다. 그러나 현행 주택법은 이해가 안 될 정도로 기득권을 보호하는 쪽으로 기울어져 있고 법 규정이 애매하여 법을 다르게 해석할 여지가 많아 기득권이 상대적으로 입주민보다 유리하게 되어 있는 것이 현실입니다. 민주주의의 기본 원칙인 균형과 견제는 다른 나라 이야기 일 뿐입니다. 따라서 입법을 할 때는 반드시 집합건물법 학회 등에 자문을 구하여 이 법이 민법이나 집합 건물법 등에 저촉되거나 상충되는 일이 없도록 해야 합니다. 현재는 법리를 이해하지 못하는 사람들이 입법을 하고 있어서 현장에서는 소송으로 뒤집히는 사례가 상당히 발견되고 있습니다.
 
 
2) 15일간의 이의 신청 기간
 
공무원들의 관리감독 기능이 우선할 수 있도록 개선하는 과정이 시간이 걸리는 경우가 있더라도 보다 상세하게 규정을 해야 하는 것입니다. 예를 들면 아파트에서 공사용역을 발주하는 과정에서 절차를 어기면서 기득권자들이 이미 내정된 업체하고 계약을 신속히 진행하고 계약금을 지불하게 되면 공무원이 시정명령 외에는 아무것도 할 수가 없게 됩니다. 민법의 계약자유의 원칙이 우선하기 때문입니다. 만약 입찰 공고를 하고 업체가 선정된 다음 15일간의 이의 신청 기간을 반드시 거치게 하여서 입찰 과정의 불법 부당한 행위가 발견되면 해당 지자체 공무원이 시정명령을 하고 다시 정상적인 절차로 입찰 과정이 이루어진다면 현실적으로 아무 실효성이 없는 재판을 하는 것보다 매우 효과적인 관리감독기능으로 자리매김 할 수도 있다고 봅니다.
 
3) 가칭 공동주택 관리 기본법제정
 
아파트에서 1 천만 원 이상의 공사를 시행 하고자 할 때는 반드시 그 공사가 타당한지 여부를 공동주택 지원센터의 자문을 받도록 하여서 공사비 부풀리기를 사전에 예방하고 불요불급한 공사는 입주민들에게 공지하여서 주민 스스로 견제 할 수 있도록 해야 합니다. 일단 공사비가 지출되어 버리면 입주민들은 공사중지 가처분 소송 등은 당사자 능력이 안 되어 할 수가 없습니다. 소송 당사자는 비리를 저지르는 입주자 대표회의만 있기 때문에 입주민 다수의 재산이 부당하게 지출 되어도 울며 겨자 먹기로 구경만 할 수 밖에 없습니다. 입주민도 10인 이상이면 소송을 할 수 있는 당사자 능력이 있어야 만약을 대비하여 재산권을 지킬 수가 있다고 보여 집니다. 이제부터는 일부 직업 동대표들의 사적 자치만 보장할 게 아니라 대 다수의 입주민들의 사적자치를 보장하는 차원에서 국회가 민법보다 관리 감독 기능이 우선하는 특별법

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